Consensualità e redistribuzione nel governo del territorio: perequazione e compensazione urbanistica

Lo scritto affronta il tema della pianificazione urbanistica e l’esigenza di contenere le (naturali) differenze tra suoli e redistribuire i vantaggi tra le proprietà e governare la rendita fondiaria. Per questo aspetto vengono analizzati i limiti del modello tradizionale e la successiva introduzione degli strumenti perequativi e compensativi, quale rinnovato modo di essere del potere di conformazione della proprietà privata. Lo scritto prende in esame la legislazione regionale in materia di perequazione urbanistica verificando la deterritorializzazione e dematerializzazione dello jus aedificandi attraverso i c.d. diritti edificatori, per poi esaminare (a) la perequazione ‘orizzontale’ tra soggetti privati in funzione dell’equa distribuzione di costi e benefici tra i proprietari di suoli ricompresi in ambiti di trasformazione urbana e la scissione tra edificabilità effettiva ed edificabilità potenziale; (b) le fattispecie perequative ossia la perequazione ‘per comparti’ quale strumento di ricomposizione fondiaria e la perequazione ‘estesa’ quale forma di contrattazione privata generalizzata per l’attuazione del piano; (c) la perequazione ‘verticale’ ovvero la diverse modalità di compensazione urbanistica quale forma del rapporto tra proprietà fondiaria e l’interesse alla costruzione della città pubblica