Abusi edilizi e nullità civili: finalmente un punto fermo

La nullità degli atti di compravendita e più in generale degli atti traslativi o costitutivi di diritti reali su beni immobili per la mancata indicazione del permesso di costruire, introdotta nel nostro ordinamento sin dalla legge 47 del 1985, ha dato luogo a orientamenti dottrinali e soluzioni giurisprudenziali assai variegate, alcune assai lontane dalla littera legis, che hanno oscillato fra una nullità meramente formale a tutela del diritto dell’acquirente di ricevere un’adeguata informazione sulla situazione urbanistica dell’edificio, e una nullità di carattere sostanziale volta a colpire gli immobili non in regola con la normativa urbanistica con lo scopo di contrastare l’abusivismo. Le Sezioni Unite della Cassazione hanno posto fine alla querelle giudiziaria, valorizzando l’interpretazione letterale e condividendo una tesi minoritaria in dottrina, definita della “nullità testuale”, intermedia tra la nullità formale e la nullità sostanziale, che si verifica solo quando nell’atto non viene fatta menzione del titolo edilizio o l’immobile risulta comunque privo del permesso di costruire. Il paper analizza criticamente le diverse posizioni che si sono contese il campo per aderire pienamente a quella accolta dal supremo giudice, di cui mette positivamente in luce, da un punto di vista sistemico, il self restraint e la netta inversione di tendenza rispetto al judge made law che, nonostante le vibranti critiche della dottrina pubblicistica, caratterizza l’atteggiamento della giurisprudenza negli ultimi anni The nullity of purchase agreements, and more generally, of acts transferring or constituting rights in rem in immovable property for not having indicated the Bulding Permit,introduced in our legal system by Law n. 27 of 1985, has given rise to significantly varieddoctrinal orientations and case-law, some very far from the littera legis, that have swung between a purely formal nullity, in order to protect buyer’s right to receive adequate information about building’s urbanistic situation, and substantive nullity intended to strike buildings in breach of urban regulations with the aim of fighting illegal construction. Joined Chambers of the Court of Cassation have brought to an end the legal debate, enhancing literal interpretation and sharing a minority doctrinal argument, defined as “textual nullity”, intermediate between formal nullity and substantive nullity, that occurs only when the construction permit is not indicated in the act or anyway when the building lacks Bulding Permit. The paper critically analyses the various contending stances, fully supporting the one of the Supreme Judge, of wich positively sets out, from a systemic point of view, the self restraint and the sharp turnaround from the judge made law that, despite public doctrine critical observations, characterizes recent case-law..