Il contratto di locazione. Oltre la nullità

Il saggio è pubblicato su una rivista scientifica di fascia A e affronta una rilevante questione sul piano non solo teorico, ma anche pratico: si tratta della questione delle conseguenze che discendono dalla omessa o tardiva registrazione del contratto di locazione immobiliare. Il saggio si segnala così anche per la interdisciplinarietà del tema, offrendo un chiarimento rispetto ai dibattuti rapporti tra diritto privato e diritto tributario nell'ordinamento italiano, essendo dubbio se la violazione di norme tributarie (come quelle relative alla registrazione di un contratto di locazione immobiliare) possa incidere sulla validità del contratto. Una volta richiamati i principi di diritto enunciati dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione a favore della tesi della nullità, il saggio approfondisce le caratteristiche peculiari di quest'ultima nel raffronto con le tendenze evolutive più generali del rimedio in esame. A riguardo, due sono i risultati dell'indagine su cui il saggio concentra la sua riflessione critica. Per un verso, vi sono nullità c.d. atipiche che discendono dal difetto di un requisito extra-formale ed extra-negoziale, rispetto alle quali si pone un problema di sanabilità. Per altro verso, quando viene in considerazione una ipotesi di simulazione della locazione, si è in presenza di una nullità assoluta e virtuale, ma con una funzione lato sensu protettiva e non sanabile. The essay is published in a class A scientific review and deals with a relevant issue from both a theoretical and practical point of view: it is the problem of the consequences deriving from the lack of registration or the overdue registration of a rental real estate agreement. Thus the essay shows relevance also for its multi-disciplinary issue, offering an explanation with reference to the debated relationship between Private Law and Fiscal Law within the Italian legal system: indeed, it is doubtful whether the breach of fiscal laws (like those that regulate the registration of rental real estate agreements) is able to produce consequences upon contractual validity. After having reminded the principles provided by the United Section of the Court of Cassation in favor of the thesis of contractual nullity, the essay analyses the peculiar characteristics of this latter, with reference also to the more general evolution of the remedy. Two are the results of the exam upon which the essay develops a critical reflection. On the one hand, there are forms of non-typical nullities, which derive from the lack of a non-formal or non-contractual element, thus posing a problem of legal stabilization. On the other hand, in case of contractual simulation, there is a nullity which is absolute and virtual, but which has a protective function lato sensu and cannot be stabilized.