Sull’ammissibilità della pattuizione che impone la parziarietà dell’obbligazione condominiale

Il contributo analizza la tenuta dell'ordinanza della Corte di Cassazione n. 19532 del 16 luglio 2024, che ha affermato la validità della clausola contrattuale che, in deroga al regime ordinario, preveda la sostituzione dei singoli condomini morosi al condominio e ai condomini adempienti, sia nella fase di formazione del titolo giudiziale che in quella esecutiva. In particolare, viene offerta una lettura critica dell'assunto di partenza della decisione, cioè la parziarietà delle obbligazioni condominiali verso terzi. Ricondotte le obbligazioni in oggetto all'istituto della solidarietà passiva, il contributo analizza i profili di validità della clausola con cui il creditore si obbliga ad agire, sin dalla fase di formazione del titolo giudiziale, esclusivamente nei confronti dei condomini non in regola con i pagamenti degli oneri condominiali. The contribution analyzes the validity of Ruling No. 19532 of July 16, 2024, issued by the Court of Cassation, which upheld the validity of a contractual clause that, as an exception to the ordinary regime, provides for the replacement of individual defaulting condominium owners with the condominium and the compliant condominium owners in both the judicial title formation phase and the enforcement phase. In particular, the article offers a critical analysis of the decision’s underlying premise—namely, the partial nature of condominium obligations towards third parties. By classifying these obligations under the legal framework of joint and several liability, the contribution examines the validity of the clause requiring the creditor to act exclusively against defaulting condominium owners—starting from the judicial title formation stage—in matters concerning the payment of condominium fees.