La simulazione degli impatti economico-finanziari del piano di miglioramento urbano della piccola città in Rosignano Solvay

Il capitolo presenta i principali risultati di un progetto di ricerca finanziato dall’amministrazione comunale di Rosignano Marittimo volto alla costruzione di un modello in grado di valutare i benefici prodotti da interventi di rigenerazione urbana nella porzione di frazione di Rosignano Solvay delimitata dalla Caletta, Lillatro e la strada statale n. 1 Aurelia. Il modello utilizza una procedura di simulazione del valore immobiliare che integra una procedura di valutazione multiattributo gerarchica per la valutazione dello stato di un set di macro indicatori caratterizzanti gli immobili dell’area di studio ed un modello di regressione spaziale per tradurre questi indicatori in valore immobiliare. La valutazione multiattributo è stata utilizzata per la costruzione di descrittori cardinali sintetici che riassumono e ponderano tutte le variabili elementari che identificano gli immobili e che influiscono sul valore. Gli indicatori sono stati costruiti ricorrendo ad una struttura gerarchica “ad albero” che riassume, ponderandole, le variabili elementari. Successivamente, a partire dal set di indicatori e dai dati di mercato, sono state stimate delle funzioni edonimetriche in grado di tradurre in valore di mercato gli indicatori. Il modello è stato implementato in un GIS in grado di eseguire analisi e simulazioni della distribuzione spaziale dei valori e delle variazioni di valore indotte da ipotetici miglioramenti. Il modello è stato sviluppato con l’ausilio di tecniche di autoregressione spaziale al fine di modellare l’effetto di trascinamento del valore dovuto alla contiguità. Il modello è stato tarato su dati raccolti sul mercato residenziale dell’area di studio e impiegato per valutare l’impatto economico di un set di interventi di rigenerazione urbana mesi a punto da un team di progettisti. Il modello ha consentito: a) la stima dei costi e dei benefici delle misure del piano; b) la distribuzione spaziale del beneficio netto e della sua distribuzione nel tempo; c) il potenziale miglioramento sulle entrate fiscali dell’amministrazione comunale a partire dall’incremento di rendite catastali generato dai miglioramenti; d) i limiti della convenienza delle misure del piano sial punto di vista privato, della pubblica amministrazione e della collettività nel suo complesso.